Išperkamoji būstų nuoma – rizika ar galimybė?

Šiuo metu galimybė skolintis iš banko jau tapo vertybe, kurią reikia įgyti Lietuvoje. Jeigu turite gerai apmokamą darbą, neturite daug įsipareigojimų ir tiksliai tvarkingai mokėkite esamų įsipareigojimų įmokas ir niekada nedarote finansinių klaidų – tik tuomet galite tikėtis, jog bankas Jums suteiks paskolą. Jei esate smulkusis verslininkas, dirbate su verslo liudijimu ar individualia veikla – jūs taip pat esate „rizikingas“ klientas. Jei jūs gyvenate ir dirbate užsienyje, Lietuvos bankai greičiausiai net nesikalbės su jumis. Taigi visos šios vartotojų grupės Lietuvoje sukūrė išperkamosios nuomos rinką, kurioje dalyvauja ir gyvenamųjų namų vystytojai, ir privačios įmonės, tokios kaip Bepradinio.lt.

Kas yra išperkamoji nuoma ir „Rent2buy“?

Būstai išperkamosios nuomos būdu buvo parduodami nuo 2015 m. Tai būdas įsigyti būstą, kai mokate mėnesines įmokas ir sumokite visą ar dalį būsto vertę be banko paskolos per sutartą laikotarpį.

Išperkamoji nuoma ir „Rent2Buy“ iš esmės yra tas pats ir abi paslaugas galima vadinti nekilnojamo turto lizingu. Pagrindinis skirtumas yra terminas ir suma, kurią sukaupiate per sutarties galiojimo laiką. „Rent2buy“ paslaugos atveju, sutarties laikotarpiu sukaupiama 15–30% turto vertės, o išperkamosios nuomos atveju – 100%. Abiem atvejais būstas išlieka pardavėjo nuosavybe iki sutarties pabaigos. Terminas „Rent2Buy“ atveju terminas paprastai būna nuo 12 iki 36 mėnesių, o nuomos atveju – nuo 12 iki 120 mėnesių.

Dalykai, kuriuos svarbu suprasti ir žinoti

• Dažnu atveju nuomos įmoka yra mažesnė, nei paprastos nuomos atveju.
• Įmokos yra didesnės, nes Jus kaupiate pinigus ir taupote. Sunku būtų tikėtis įmokos mažesnės nei 400-500 Eurų per mėnesį. Tikslią sumą pagal konkrečią būsto kainą galima pasiskaičiuoti išperkamosios nuomos skaičiuoklės pagalba
• Bet kada galite kreiptis į banką ir pasiskolinti – tokiu atveju Jūsų įmokos gerokai sumažėtų
• Galite tekti susimokėti 5% pradinį įnašą naujos statybos būstui ir 20-30% – senos statybos būstui
• Svarbu išsikelti tikslą:
  • Didesnės įmokos, trumpesnis terminas ir pradinio įnašo sukaupimas (20-30% būsto vertės)
  • Mažesnės įmokos, ilgesnis terminas, mažesnis pradinio įnašo kaupimas
  • Pilnas būsto išsipirkimas be banko (maksimalus terminas 10 metų)
• Rinkitės naujos statybos būstą, kadangi senos statybos būstus išperkamosios nuomos paslaugų teikėjai finansuoja sunkiau
• Šiuo metu siūlomi tik būstai Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje

Kaip tai veikia praktikoje?

Kaip veikia išperkamoji nuoma suprasti nėra labai sunku, procesas gerokai paprastesnis nei banke ir sudaro viso labo 7 žingsniai:

1. Susirandate bet kurį Lietuvoje parduodamą būstą;
2. Susitariama dėl būsto pirkimo/pardavimo kainos;
3. Užpildoma išperkamosios nuomos paraiška
4. Sutariama dėl pradinės įmokos (dažniausiai 5-50 proc. būsto kainos);
5. Sutariama dėl mėnesinės įmokos (kuri susideda iš: kaupiamosios dalies ir būsto nuomos);
6. Sutariamas sutarties terminas (dažniausiai iki 120 mėnesių);
7. Pasirašoma išperkamosios nuomos sutartis;
8. Pirkėjas įsikelia į savo naujuosius namus;

Per sutartą laikotarpį, naujasis būsto savininkas, gali bet kada kreiptis į banką dėl išperkamosios nuomos sutarties refinansavimo.

Išperkamosios nuomos nauda

• Jei neplanavote įsigyti būsto, net netikėtai radote labai patinkantį variantą – galite pasinaudoti išperkamąja nuoma ir tik tuomet kreiptis į banką, o bankui davus neigiamą atsakymą – turite iki 36 mėnesių savo finansinei situacijai susitvarkyti
• Išperkamosios nuomos paslaugas siūlančios įmonės pirkėjui padeda įsigyti tiek naujos, tiek senos statybos būstus su daline arba pilna vidaus apdaila.
• Galimybė pačiam nuomininkui pasirinkti, kaip įsirengti naujos statybos būstą.
• Vystytojų siūlomi būstai yra mažiau patrauklus, blogai išsidėstę saulės atžvilgiu ar pirmame aukšte – su išperkamosios nuomos paslaugos teikėjų pagalba galite pirkti bet kurį Lietuvoje parduodamą būstą.
• Po 12 mėn., pirkėjas gali bet kada atlikti išankstinį mokėjimą ir refinansuoti išperkamosios nuomos sutartį;
• Būsto kaina per sutarties laikotarpį nedidės, o vertė potencialiai gali tik išaugti;
• Pirkėją ištikus finansinėms bėdoms, bandoma ieškoti geriausio bendro sutarimo;
• Tinkamos bet kokios gaunamos pajamos;
• Į būstą galima įsikelti nedelsiant;
• Sutarties sąlygų keitimas su pardavėju galimas abipusiu sutarimu.

Investavimo į nekilnojamąjį turtą galimybė

Tai naujas. įdomus ir perspektyvus būdas investuoti. Jeigu esate sukaupęs grynųjų pinigų santaupas, galite jas skirti ne vienam, o keliems būstams įsigyti. Pavyzdžiui, jei esate sutaupę 100.000 €, greičiausiai su banko pagalba galėtumėte įsigyti 1-3 būstus. Su išperkamosios nuomos pagalba galėtumėte įsigyti 5 ar daugiau bustų. Išperkamosios nuomos atveju yra taikoma mažesnė nei rinkos nuomos kaina, tai reiškia, turite galimybę uždirbti iš nuomos skirtumo.

Tipinis pavyzdys:

100.000 € vertės būsto nuomos kaina Vilniuje (taip pat ir kituose didžiuosiuose miestuose) būtų apie 8.000 € per metus (arba 660 € per mėnesį). Jeigu įsigytumėte šį būstą su 20% pradiniu įnašu (20.000 €) – Jūs mokėtumėte apie 400 € nuoma ir 630 € būsto vertės dalį.

Per 10 metų Jūs išsipirksite būstą ir tarpsite jo savininku mokėdami viso labo 390 € per mėnesį (skirtumas tarp išperkamosios nuomos įmokos ir Jūsų gaunamų nuomos pajamų).

Atrodytų, jog tai yra artimi rezultatai kaip skolinantis iš banko, bet…

• Jūs įgijote 100.000 € vertės būstą už 66.800 € (390 € x 120 + 20.000 €)
• Jūs galite įsigyti 5 ar daugiau būstų. Joks bankas Jums to neleistų.

Išperkamosios nuomos rizikos

Išperkamosios nuomos paslauga yra apipinta įvairiais mitais ir gandais. Galima rasti daugybe straipsnių apie tai, jog tai išperkamoji nuoma yra rizikinga, bet… reikėtų patikslinti keletą momentų:

• Išperkamosios nuomos paslaugos teikėjas, pasilikti sukauptą būsto dalį pageidauja tik tada, kai Pirkėjas nesilaiko sutartyje nurodytų punktų;
• Išperkamosios nuomos sutartys dažniausiai trunka nuo1-3 metų, taigi numatyti kas bus po daugelio metų – gana sudėtinga;
• Daugumai Pirkėjų nerimauja kas bus jeigu bankas atsisakys išduoti paskolą. Atsakymas labai paprastas – išperkamosios nuomos įmonė suteikia papildoma terminą finansinei situacijai susitvarkyti.
• Iškilus finansinės ar kitoms problemoms – visada bus galimybė problemas spręsti, kaip pavyzdžiui pratęsti išperkamosios nuomos sutartį papildomam terminui, mokėti tik nuomos įmokos ir pan.;
• Susidūrus su rimtai sunkumais, būstą galima tiesiog parduoti ir praktiškai nepatirti jokių nuostolių – išperkamosios nuomos paslaugos teikėjas visada geranoriškai padės spręsti problemas, kadangi jis mažiausiai norite likti su būstų be nuomininko.

Išvados

Sandoris pirkti būstą su banko paskola daugeliui žmonių visiškai įprastas ir nepavojingas reiškinys, tačiau, pirkti būstą nesukaupus dalies santaupų, kai kuriems atrodo neįmanomas ir pavojingas dalykas. Prie to prisideda ir viešoje erdvėje sklandantys mitai ir straipsniai apie rizikas.

Tiek „Rent2Buy“, tiek ilgalaikės išperkamosios nuomos sutarties laikotarpiu visos rizikos gali būti valdomos abipusiškai ir geranoriškai bendraujant su išperkamosios nuomos paslaugų teikėju. Beabejo privaloma laikytis maksimalios finansinės drausmės ir atsiradus nesklandumams nedelsiant kreiptis į išperkamosios nuomos paslaugos teikėją. Didžiausios rizikos šiuo atveju yra susidūrimas su nesąžiningais vystytojais ar išperkamosios nuomos paslaugų teikėjais.

Prieš pasirašydamas išperkamosios nuomos sutartį pirkėjas privalo aiškiai suprasti teikiamos paslaugos ypatybes, riziką bei aplinkybes, dėl kurių galima netekti dalies ar visų sumokėtų įmokų bei teisės įsigyti būstą. Reikėtų atkreipti dėmesį į tai, ar nuomos sutartyje numatytos įvairios išlygos, kurios taptų aktualios pablogėjus pirkėjo finansinei situacijai. Pavyzdžiui, ar sutartyje numatyta galimybė pratęsti nuomos laikotarpį, kuri gali padėti išvengti sumokėtų nuomos įmokų praradimo.

Žmonėms, atsainiai vertinantiems savo finansines galimybes ir neturintiems finansinės drausmės – šita ar bet kuri kita finansinė priemonė gali būti rizikinga.

Visiems atsakingiems žmonėms tai yra saugi ir alternatyvi galimybė įsigyti svajonių būstą.