Nekilnojamas turtas

Nekilnojamas turtas priklausomai nuo jo panaudojimo, gali būti suprantamas įvairiai. Vieniems jis – darbo ar poilsio vieta, kitiems – turtinis garantas, patikima investicija, verslo ar veiklos priemonė, prekė ir panašiai.

Kaip ir kitoms turto rūšims, vertinant nekilnojamąjį turtą yra bendrai priimti ir nustatyti vertinimo metodai. Ir vertintojui, ir besinaudojantiems jų paslaugomis svarbu, kad atitinkami metodai būtų gerai suprantami, profesionaliai taikomi ir nuodugniai argumentuojami.

Daugelyje, nors ne visose valstybėse, vertinant turtą naudojami trys vertinimo metodai, dar vadinami klasikiniais: kaštų, palyginamųjų verčių ir pajamų kapitalizacijos. Beveik visose pasaulio šalyse šie metodai suprantami vienodai, tačiau tam tikrų suvokimo skirtumų vis dėlto yra. Kai kurių valstybių įstatymai apriboja vieno ar kelių šių metodų taikymą. Jei tokių apribojimų nėra arba neegzistuoja kitos svarbios aplinkybės, dėl kurių negalima naudotis visais metodais, vertintojas turėtų taikyti visus tris metodus.

Trys klasikiniai nekilnojamojo turto vertinimo metodai pagrįsti tarptautiniais vertinimo standartais, kuriais galima įvertinti nekilnojamąjį turtą rinkos principais ir turint pakankamą kiekį rinkos duomenų, t.y. pirkimo-pardavimo kainų. Galima būtų “išsisukti” nuo lyginamosios vertės metodo ir vertinti atkuriamosios ir pajamų metodais. Tačiau vertinant nekilnojamąjį turtą atkuriamosios vertės metodu, rezultate gaunama atkuriamoji vertė, kuri pagrįsta fizinių ir eksploatacinių elementų, reikalingų objektui (pastatui) sukurti, rinkos kainomis. Šiuo metodu negalima įertinti visų nekilnojamojo turto vertę veikiančių veiksnių. Šio metodo pagrindu gaunama objekto atkuriamoji, o ne rinkos vertė. Apskaičiuojant rinkos vertę būtina atkuriamąją vertę pritaikyti prie esamų rinkos sąlygų. Vertinant nekilnojamąjį turtą naudojimo pajamų metodu, vertinamasis objektas turi duoti pajamų ir gautą pajamų vertę taip pat reikia pritaikyti prie rinkos konjunktūros. Turime daugybę objektų (pastatų), kurių verslas nerentabilus, firmos bankrutuoja. Vertinant tokius objektus dažniausiai grįžtama nuo pajamų vertės metodo prie atkuriamosios vertės metodo taikymo. Bet dauguma tokio tipo objektų turi gerą vietos padėtį ir greičiau patenka į rinką, t.y. parduodami ar išnuomojami, todėl juos galima būtų vertinti naudojimo pajamų metodu, remiantis nuomos faktoriais. Gyvenamuosius pastatus sudėtinga vertinti naudojimo pajamų vertinimo metodu, todėl dažniausiai praktikai taip pat pasirenka atkuriamosios vertės metodą.

Šiame straipsnyje pagrindinis dėmesys skiriamas lyginamosios vertės metodui, kuris yra paprastas ir pagrįstas nesudėtingais skaičiavimai, tačiau reikalauja gero rinkos sąlygų pažinimo, didelės ir patikimos įvairiausių turto objektų pirkimo-pardavimo kainų duomenų bazės ir detalios ekonominės analizės. Kitaip tariant, lyginamosios vertės metodas tiesiogiai priklauso nuo turimos informacijos (arba informacijos, kurią įmanoma surinkti) gausumo ir patikimumo. Taikant šį metodą reikalingas turto aprašymas. Be to, svarbu išskirti veiksnius, kurie yra ypač reikšmingi ir kurie turi įtakos nekilnojamojo turto vertei. Taigi, veiksniai galintys įtakoti nekilnojamojo turto vertę, nekilnojamojo turto pasiūlą ir paklausą, aptariami 2 skyriuje. Lyginamosios vertės metodu vertinami objektai yra įvertinami patikimiausiai, aiškiausiai, kadangi metodas reikalauja parduodamąjį objektą lyginti su neseniai už realią kainą parduotais objektais.

Klasikinius nekilnojamojo turto vertės nustatymo metodus ne visuomet pavyksta apibrėžti matematiškai, patenkinant suinteresuotų grupių – pirkėjų, pardavėjų, investuotojų ir kitų – tikslus ir interesus. Vis dažniau susiduriama su nekilnojamojo turto vertės metodais. Vertinimą apsunkina ir tai, kad užsakovas reikalauja kuo tikslesnės ir lengvai suprantamos nekilnojamojo turto analizės ir jo vertinimo populiariais metodais. Daugelį problemų, su kuriomis susiduriama vertinant nekilnojamąjį turtą, galima išspręsti daugiakriterinės analizės metodais, kurie nėra itin populiarūs Lietuvoje, tačiau užima labai svarbią vietą pasaulinėje nekilnojamojo turto praktikoje.

Diplominiame darbe siūlomas daugiakriterinės analizės metodas, kuris atitinka klasikinį lyginamosios vertės metodą. Jį galima priskirti netiesioginių lyginamosios vertės metodų grupei. Šis metodas leidžia atlikti daugiakriterinę nekilnojamojo turto analizę plačiau ir universaliau, nes remiasi daugelio skirtingų kriterijų įvertinimu bei gali patenkinti įvairių suinteresuotų grupių tikslus.

Nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje, kaip ir Rytų ir Centrinės Europos šalyse, pradėjo formuotis palyginti neseniai. Šiandieninis bendradarbiavimas su tarptautinėmis profesinėmis organizacijomis (IVSC? TEGOVA, FIG), sukurta įstatyminė bazė ir sukaupta vertinimo patirtis rodo, kad turto vertinimo sistema Lietuvoje sparčiai pasistūmėjo diegiant išsivysčiusiose šalyse naudojamas vertinimo sistemos direktyvas ir šiuo požiūriu sukūrė palankias sąlygas siekti Europos Sąjungos narystės.

Šiame darbe išanalizuoti tarptautinėje praktikoje taikomi nekilnojamojo turto vertinimo metodai, apibūdintos nekilnojamuoju turtu suinteresuotos grupės, išanalizuoti kriterijai, veikiantys nekilnojamojo turto rinkos vertę, sudarytos kriterijų sistemos, kuriomis vadovaujantis galima būtų nustatyti namų valdų rinkos vertę.

Daugiakriterinės nekilnojamojo turto analizės vertės nustatymo metodas gali būti taikomas ne tik kaip atskiras vertės nustatymo metodas, bet kaip sudėtinis metodas, įeinantis į klasikinius vertinimo metodus: lyginamosios vertės metode – atskiriems kriterijams (pvz., rajono infrastruktūrai, vertinamo turto vietos padėčiai ir t.t. nustatyti), veikiantiems turto rinkos vertę, įvertinti; atkuriamosios vertės metode – vertinamo pastato nusidėvėjimui įvertinti.

Daugiakriterinės analizės vertės nustatymo metodas pagrįstas rinkos bei nekilnojamojo turto analize ir nekilnojamojo turto objektų vertę veikiančių kokybinių, kiekybinių bei rinkos konjunktūros, kriterijų taikymu ir įvertinimu. Todėl šis metodas leidžia kompleksiškai vertinti turtą, kai yra ne tik kokybiniai lyginamųjų objektų, bet ir kiekybiniai bei ir rinkos konjunktūros skirtumai.

Pasiūlytas metodas yra lankstus, ir juo gali naudotis visos nekilnojamuoju turtu suinteresuotos grupės (rinkos dalyviai: pirkėjai, pardavėjai, investuotojai, vertintojai ir kt.), siekiančios patenkinti savo poreikius ir skirtingus tikslus. Be to, vertinant turtą skirtingais požiūriais, skiriasi ir vertei įtaką darantys kriterijai, kurių skaičius ir reikšmingumai, taikant šiuos metodus, gali būti lengvai keičiami.

Daugiakriterinės analizės metodai, kurie yra taikomi tarptautinėje praktikoje, turi daugybę atmainų, tačiau daugeliu atvejų juose nesiremiama faktinėmis lyginamųjų objektų pirkimo-pardavimo kainomis. Dėl šios priežasties tarptautinėje mokslinėje literatūroje vyrauja nuomonė, kad šie metodai rekomenduotini tik tada, kai nekilnojamojo turto rinkos duomenų nepakanka (pirkimo-pardavimo, nuomos kainų), jų iš viso nėra arba nekilnojamojo turto objektų negalima įvertinti 3 klasiniais vertinimo metodais. Tačiau egzistuoja ir kita mokslininkų nuomonė, kad daugiakriterinės analizės metodai daugeliu atvejų taikymo galimybėmis yra pranašesni net už klasikinį lyginamosios vertės metodą. Todėl pastaruoju metu mokslinėje literatūroje vis dažniau rekomenduojamas platus daugiakkriterinės analizės metodų taikymas.

1. NEKILNOJAMOJO TURTO VERTINIMO PROBLEMATIKA IR JO VERTINIMO METODAI

Nekilnojamojo turto vertinimo šaknys glūdi klasikinėje ir šiuolaikinėje ekonomikoje. Sukurti vertinimo principai ir būdai daugelyje šalių buvo panašūs iki 1940 metų. tačiau turto vertinimas kaip verslas pripažintas tik XX a. antroje pusėje.

Iki 1980 metų turto vertinimas teoriškai ir praktiškai plėtojosi daugelyje didesnių ir mažesnių valstybių, tačiau nebuvo atsižvelgiama į jo tarptautinį pobūdį. Vienu metu vykstantys verslo ir ekonomikos pokyčiai ir atskirose valstybėse, ir santykiuose tarp jų privertė pripažinti profesionalaus turto vertinimo reikšmingumą rinkos sąlygomis.

Vienas iš intensyviausių besiplėtojančių rinkos ekonomikos elementų yra nekilnojamasis turtas, kuris apima gamybos veiksnius (žemės sklypus, administracinius, gamybinius, prekybinius ir kitos paskirties pastatus), taip vartojimo objektus, žemės sklypus, gyvenamuosius namus, sodus, garažus ir kt.). nekilnojamojo turto vertės nustatymas pagrįstas tarptautinės ir nacionalinės rinkos principais. Nekilnojamojo turto vertinimas remiasi turto vertinimo metodikos ir vertės teorijos ryšiu. 1981 metais buvo įkurtas Tarptautinis turto vertinimo standartų komitetas (TTVSK), kurio svarbiausiais keliamas tikslas – nustatyti bei paskelbti visuomenei turto vertinimo standartus ir supažindinti su procedūriniais turto vertinimo reikalavimais bei siekti, kad standartai būtų pripažinti ir jų būtų laikomasi visame pasaulyje. Kitas tikslas yra vienodinti turto vertinimo standartus visose pasaulio valstybėse bei nustayti standartų nuostatų arba jų taikymo skirtumus.

Skirtingose šalyse taikomi turto vertinimo metodai priklauso nuo nacionalinėje rinkoje priimto vertės teorijos pagrindo, nes vertinimo metodai yra pagrįsti vertinimo teorija, o ši – vertės teorija.

1.1. Nekilnojamojo turto vertinimo metodų apžvalga

Tarptautinėje nekilnojamojo turto vertinimo praktikoje yra žinomi klasikiniai ir kiti, vadinami šiuolaikiniais, vertės nustatymo metodai (1.1 pav.). klasikinių vertės nustatymo metodų grupę sudaro trys metodai: lyginamosios vertės, naudojimo pajamų vertės ir atkuriamosios vertės.

Daugelis šiuolaikinių vertės nustatymo metodų yra kilę iš klasikinių vertinimo metodų ar jų kombinacijų. Liekamosios vertės metodas remiasi visų trijų klasikinių vertinimo metodų elementų kombinacija. Metodai, apimantys grynuosius pinigus (diskontų pinigų srautų metodas, pelno metodas ir t.t.), bei likvidavimo metodas yra pagrįsti pajamų metodu, dažnai vadinamu naudojimo pajamų metodu. Taip pat egzistuoja ir kitų nekilnojamajam turtui vertinti taikomų metodų, kurie leidžia nustatyti atskirus elementus ar kriterijus, būtinus nekilnojamojo turto vertei nustatyti. Tačiau tokie metodai neleidžia tiesiogiai nustatyti nekilnojamojo turto vertės. Tokių metodų grupei galima priskirti Monte-Carlo metodą, kuriuo nustatoma planuotų investicijų rizika ir t.t.

Nekilnojamojo turto rinkos vertei nustatyti dažniausiai taikomas lyginamosios vertės metodas. Manoma, kad šis klasikinis vertės nustatymo metodas yra vienintelis rinkos metodas, kuriuo nustatoma nekilnojamojo turto rinkos vertė. Todėl mokslininkai ir praktikai daugiausia dėmesio skiria būtent šio metodo tobulinimui bei analizei. Tai matyti ir iš sukurtų ir taikomų tarptautinėje vertinimo praktikoje lyginamosios vertės metodo atmainų (1.1 pav.), kurie pagal rinkos duomenų lyginimo ir lyginamosios vertės nustatymo būdą suskirstyti į tiesioginius ir netiesioginius lyginamosios vertės metodus.

Vertinimo metodai

Tiesioginiai metodai

Metodai, apimantys grynuosius pinigus (diskontų pinigų srautų metodas, pelno metodas)

Lyginamosios vertės metodas

Netiesioginiai metodai

Statistiniai

metodai

Naudojimo

pajamų vertės metodas

Atkuriamosios vertės metodas

Apytikslės vertės nustatymo metodi

Metodų kombinavimas

Likvidavimo metodas (Liquidationswert-verfahren)

Daugiakartinės analizės- daugiatiksliai metodai

Liekamosios vertės metodas

(Residualverfahren)

1.1. pav. Tarptautinėje nekilnojamojo turto vertinimo praktikoje taikomi vertės nustatymo metodai

XX ir XXI amžių sandūroje vieni iš populiariausių nekilnojamojo turto vertinimo metodų laikomi daugiakriterinės analizės metodai, kurie pagal išeities duomenis ir naudojamą vertinimo technologiją priskiriami būtent lyginamosios vertės metodui (1.1 pav.).

Kituose poskyriuose supažindinama su klasikinių ir kitų tarptautinėje vertinimo praktikoje taikomų metodų technologija bei naudojimo galimybėmis. Plačiau analizuojami daugiakriterinės analizės metodai, jų privalumai ir trūkumai.

1.1.1. Klasikinių vertinimo metodų apžvalga

Pasaulinėje nekilnojamojo turto vertinimo praktikoje dažniausiai taikomi klasikiniai: lyginamosios vertės, pajamų (naudojimo pajamų) ir atkuriamosios vertės metodai. Beveik visose pasaulio šalyse šie metodai suprantomi vienodai, tačiau tam tikrų suvokimo skirtumų vis dėlto yra.

1.1.1.1. Lyginamosios vertės metodas

Lyginamosios vertės metodo esmė yra lyginimas, t.y. nekilnojamojo turto rinkos vertė nustatoma palyginus lygintinų nekilnojamojo turto objektų pardavimo (ar nuomos) kainas (pvz., gyvenamųjų namų, žemės sklypų ir biurų patalpų ir t.t.). Lyginamosios vertės metodas pasaulinėje turto vertinimo praktikoje dažnai vadinamas lyginamųjų pardavimų kainų metodu. Metodo esmė pateikta schemoje (1.2. pav.).

pagal lyginamosios vertės metodą perskaičiuojamos vertės nustatymo dieną darbdavio pardavimo rinkos sąlygomis. Vėliau lygynamųjų objektų dabartinę vertę veikiantys kriterijai taikomi prie vertinamojo objekto vertę lemiančių kriterijų, kitaip tariant, atskiri kriteijai, darantys įtaką objekto rinkos vertei, perskaičiuojami. Šitaip nustatomos dabartinės pardavimo kainos, nustatomi lyginamųjų objektų vertę lemenčių kriterijų paradavimo dieną, o vertinamojo objekto vertę lementys kriterijai – vertės nustatymo dieną. Šių pritaikytų lyginamųjų objektų pardavimo kainų vidurkis yra lyginamoji vertė (1.2. pav.). Lyginamosios vertės metodu apskaičiuotos lyginamosios vertės pagrindu nustatoma vertinamojo turto rinkos vertė.

Rinkos duomenys

(sukauptos pardavimo kainos)

Lyginamosios pardavimo kainos

NE

TAIP

Lyginamųjų kainų taikymas dabartinėmis rinkos sąlygomis vertės nustatymo dieną

TAIP

Pardavimo kainų analizės arba

daugiakriterinės analizės metodų

taikymas

Lyginamųjų kainų taikymas pagal vertinamojo objekto požymiai

(tiesinis pagrįstumas, faktinės ypatybės, kitos savybės ir vietos padėtis, pvz., galimas vertės padidėjimas ar sumažėjimas per vidutinį perskaičiavimo koeficientą)

“Pritaikytas” lyginamųjų kainų vidurkis

Daugiakriterinės analizės metodų taikymas (deduktyvūs NT objektų vertės nustatymo metodai)

Lyginamoji vertė

Rezultatai, gauti kitais vertės nustatymo metodais

Rinkos vertė

1.2. pav. Lyginamosios vertės metodo blokinė schema

1.1.1.1.1. Lyginamosios vertės metodo rūšys

Sąvoka lyginamosios vertės metodas apima visus vertinimo metodus, kurie pagrįsti faktinių pirkimo-pardavimo ar nuomos kainų pagrindu. Lyginamosios vertės metodas turi daug atmainų, todėl jį pagal nekilnojamojo turto rinkos duomenų lyginimo ir lyginamosios vertės nustatymo būdą galima būtų skirstyti į rūšis.

Lyginamųjų kainų metodas. Šis metodas apibūdinamas tiesioginiu lyginamosios vertės metodu. Šis metodas pagrįstas faktinėmis ir realiomis nekilnojamojo turto objektų pirkimo-pardavimo kainomis. Lyginamųjų objektų vertę lementys veiksniai (kriterijai) turi atitikti vertinamojo objekto vertę lemenčius veiksnius (kriterijus). Tuomet pirkimo-pardavimo kainų vidurkis, perskaičiuotas pirkimo-pardavimo kainos vertinamojo objekto vertės nustatymo dieną, vertinamajam objektui tampa lyginamąja verte.

Lyginamųjų kriterijų metodas. Šis metodas pagrįstas pagrindiniais požymiais, lemenčiais nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo ar nuomos kainas. Šis metodas taikomas, jeigu išpildyti tokie reikalavimai:

1. Kriterijus turi nusakyti reikšmingiausius vertę lemiančius požymius atitinkamoje nekilnojamojo turto rinkoje (1.1. lent.);
2. Lyginamąjį kriterijų turi pakankamai aiškiai apibrėžti vertę lemiantys požymiai.

Tarptautinėje vertinimo praktikoje šis metodas dažniausiai taikomas žemės sklypo ar pastato apytikslei vertei nustatyti, pvz., apmokestinimo ar draudimo tikslais ir t.t. Šis metodas yra populiarus ir tarp nekilnojamojo turto agentų.

1.1. lentelė. Kriterijus apibūdinantys požymiai

Nustatant nekilnojamojo turto vertę lyginamųjų kriterijų metodu, atsižvelgiama tik į pagrindinius mato vieneto kriterijus. Pavyzdžiui, kai lyginami gyvenamieji butai ir nustatomi pagrindiniai kriterijai, turėtų būti atsižvelgiama į šias savybes: vertinimo datą, buto dydį (m²), pastato išvaizdą ir likusi eksploatacinį laiką.

Šiuo metu Lietuvoje šis metodas jau imtas taikyti, pvz., kuriant masinio vertinimo metodiką. Šio metodo pagrindu nustatomos ir kas ketvirtį tikslinamos priavalomo registruoti nekilnojamojo turto vidutinės rinkos kainos.

Bendrasis lyginamosios vertės metodas. Bendrasis lyginamosios vertės metodas apibendrina visus vertinimo metodus. Jo pagrindu taip pat nustatoma lyginamoji vertė, vadovaujantis faktinėmis pardavimo kainomis. Čia taikomi ypatingi vertinimo modeliai, kurie pagrįsti statistiniai metodai. Statistiniai metodai yra pagalbinė vertės nustatymo priemonė, nustatanti priklausomybę tarp vertę lemiančių kriterijų. Minėtą priklausomybę leidžia nustatyti trys matematinės statistikos modeliai: regresinė, vienfaktorinė dispersinė ir koreliacinė analizės. Regresinė analizė leidžia aprašyti ryšius tarp dviejų arba daugelio statistiškai vienu su kitais susietų kriterijų. Šis ryšys išreiškiamas matematine formule. Tuomet vieno kriterijaus vertė gali būti nusakyta su tam tikra tikimybe. Koreliacinė analizė rodo, kiek yra svarbus ryšys tarp dviejų ar daugiau statistiškai vieno su kitu susijusių požymių. Ji nurodo, kiek nagrinėjamas kriterijus yra svarbus.

Išsivysčiusių šalių ekspertų nuomonės dėl nekilnojamojo turto vertinimo srityje taikomų statistinių modelių yra priešingos. Vyrauja nuomonė, kad taikomi matematiniai statistiniai modeliai padeda tikslaiau nustatyti rinkos vertę. Taip pat vyrauja priešinga nuomonė, kad statistika nėra “geras ginklas” vertės nustatymo problemoms spręsti.

Dedukcinis (įrodantis) lyginamosios vertės metodas. Dedulcinės vertės nustatymo metodas taip pat pagrįstas nekilnojamojo turto objektų pardavimo kainomis arba nustatytais lyginamaisiais kriterijais. Tačiau nekilnojamojo turto objektai, skirti lyginti šiuo metodu, turi kokybės skirtumų su vertinamuoju objektu, bet privalo būti tarp lyginamųjų objektų ir vertinamojo ekonominis ryšys.

Šiems metodams priskiriami ir daugiakriterinės analizės metodai (daugiatiksliai), kurie įeina į lyginamosios vertės metodą kaip sudėtiniai ir padeda įvertinti vertinamojo ir lyginamojo objektų kokybės skirtumus.

Kiti netiesioginiai lyginamosios vertės metodai. Šiems netiesiogiams lyginamosios vertės metodams galima priskirti atkuriamosios ir naudojimo pajamų vertės metodus. Norint nustatyti nekilnojamojo turto rinkos vertę pajamų ar atkuriamosios verčių metodais, būtina gautą pajamų ar atkuriamąją vertę pritaikyti prie esamų rinkos sąlygų (konjunktūros). Tai atliekama sukauptų pirkimo-pardavimo kainų pagrindu.

Naudojimo pajamų ir atkuriamoji vertė taikoma prie rinkos sąlygų pagal šias formules:

1. atkuriamosios vertės metodu:

K = ā / Ca, (1.1.)

ā – vidutinė pirkimo pardavimo kaina (Lt/m²); Ca – nustatyta atkuriamoji vert4.

K yra taikymo prie vietovės rinkos koeficientas

Vr = Ca · K , (1.2.)

Vrrinkos vertė, Ca – nustatyta atkuriamoji vertė.

1. naudojimo pajamų vertės metodu:

K = p / ā , (1.3.)

ā – vidutinė pirkimo-pardavimo kaina (Lt/m²), p – vidutinės grynosios pajamos (grynasis pelnas).

Vr = vp · K , (1.4.)

Vr – rinkos vertė, vp– naudojimo pajamų vertė.

Naudojimo pajamų vertės metodas

Naudojimo pajamų vertės (pajamų kapitalizavimo) metodas (angl. Investment Method0 taikomas tada, kai nekilnojamasis turtas vertinamas ne kaip turto sudėtinių dalių suma, bet kaip verslo objektas, duodantis pajamų. Šis metodas taikomas tada, kai tikimasi, kad verinamo turto naudojimo vertė objektyviausiai parodys turto vertę rinkoje.

Daugelyje mokslinės literatūros šaltinių naudojimo pajamų vertės metodas dar vadinamas statiniu metodu. Tai reiškia, kad nuomos vertė nustatoma iš statinės (nusistovėjusios) nuomos mokesčio. Vienas iš svarbaiusių naudojimo pajamų vertės metodo elementų yra kapitalizacijos norma. Kitaip, nei yra su grynųjų pinigų srautų diskonto metodu, čia remiamasi dinamine nuoma ir jos verte.

Daugelyje šalių pagal naudojimo pajamų vertės metodą apmokestinamas nekilnojamasis turtas.

Didžiojoje britanijoje, taip pat ir Vokietijoje, šiuo metodu dažniausiai vertinami nuomojamieji objektai. Pagal vertinimo technologiją Didžiojoje Britanijoje taikomasis naudojimo pajamų vertės metodas (1.3. pav.) atitinka klasikinį vokiškąjį ir daugeliui kitų Europos šalių priimtiną naudojimo pajamų vertės metodą.

1.3. pav. Anglosaksiškojo naudojimo pajamų vertės metodo blokinė schema

Kapitalizacijos norma (angl. All Risk Yield). Nekilnojamojo turto kapitalizacijos norma yra vienas svarbiausių naudojimo pajamų vertės metodų elementų. Ir Didžiojoje Britanijoje, ir Vokietijoje, ir tokiose Europos šalyse, kaip Olandija, Italija, Prancūzija ir visos Skandinavijos šalys, kapitalizacijos norma nustatoma rinkos pagrindu. Ji priklauso nuo:

• nuosavybės formos,
• objekto rūšies,
• visų investicijų pelno normų,
• objekto amžiaus ir kokybės sudėties,
• nuomos sutarčių sąlygų (pvz., sutarties terminas).

Kapitalizacijos normą veikia nekilnojamojo turto objekto amžius (pavyzdžiui, likusi ekonomiškai efektyvi objekto naudojimo trukmė bei nekilnojamojo turto objekto kokybė. Nustatant pastato, kurio likęs gyvavimo laikas yra žinomas, kapitalizacijos normą, kapitalizuojant grynąsias pajamas tam tikram nuomos laikotarpiui, pagal vokiškąjį pajamų metodą pirmiausia atsižvelgiama į likusį pastato gyvavimo laikotarpį, o pagal anglosaksiškąjį metodą pastato likusio gyvavimo laikotarpio įtaka įvertinama jau įtraukta į pačią kapitalizacijos normą. Objekto kokybė (ypač įvairūs nuokrypiai) pagal vokiškąjį metodą, ypač nuokrypiai nuo normų, vertinami neįtraukti į pačią kapitalizacijos normą.

Atkuriamosios vertės metodas

Atkuriamosios vertės nustatymas pagrįstas nekilnojamojo turto reprodukcijos supratimu. Klausiama, kokia pinigų suma būtų panaudota, jeigu vertinamąjį objektą reikėtų visiškai atstatyti. Šiuo pagrindu atkuriamoji vertė suprantama kaip atsatymo kaštų suma, panaudotų nekilnojamojo turto ekonominei gerovei sukurti.

Didžiojoje Britanijoje, kitaip negu Vokietijoje, atkuriamosios vertės metodas (angl. Cost of Replacement Method) taikomas ne rinkos vertei nustatyti, bet atstatymo kaštams apskaičiuoti. Pagal anglosaksiškąjį metodą atkuriamoji vertė nėra taikoma prie rinkos sąlygų.

Pastatų ir kitų įrenginių atstatymo kaštai Didžiojoje Britanijoje ir Vokietijoje apskaičiuojami vadovaujantis vidutinėmis statybos kainomis, kurios nurodytos ir publikuojamos.

Visose pasaulio šalyse yra įprasta vertinti pastatų nusidėvėjimą. Vokietijoje nusidėvėjimas skaičiuojamas vadovaujantis ne tik tiesiogine priklausomybe, bet teoriškai matematiškai bei empiriškai pagrįsta teorija.

Didžiojoje Britanijoje funkcinis ir fizinis pastatų nusidėvėjimas įvertinamas laisva forma, nesivadovaujant jokia teorija.

Statinių ir įrenginių atsatymo kaštai nustatomi vertės nustatymo dieną, tačiau vadovaujantis statistiniais tyrimais, atliktais tam tikrais metais. Todėl atstatymo kaštams perskaičiuoti vertės nustatymo dieną yra naudojami statybos kainų indeksai. Praktiškai visos pasaulio šalys turi statybos kainų indeksus, nustatytus statistiniais tyrimais.

1.4. pav. Atkuriamosios vertės modelio blokinė schema (vokiškasis modelis)

1. Kiti vertinimo metodai

Dinaminis pajamų vertės modelis (diskontų pinigų srautų metodas) (angl. Discounted Cash Flow (DCF) Method). Diskontų pinigų srautų metodas yra vienas iš moderniausių anglosaksiškųjų metodų. Jis remiasi vertinimo dieną nustatytomis diskontuotomis pajamomis ir išlaidomis, kurias numatoma gauti ateityje, t.y. metodas orientuotas į grynąją vertę ir į dinaminius investicinius apskaičiavimus, kurie pirmiausia padeda apsispręsti investuotojams. Šio metodo vertinimo tikslas yra nustatyti investicijos kapitalo vertę arba vidaus palūkanų normą, taip pat gali būti nustatomas absoliučiai reliatyvus investicijos pelningumas.

Pastaruoju metu vis dažniau reikalaujama, kad diskontuotų pinigų srautų metodas būtų priskirtas prie klasikinių nekilnojamojo turto vertinimo metodų. Pagrindiniai argumentai yra šie:

• metodai modeliuoja pinigų srautus geriau negu statiniai metodai (pvz., klasikinis naudojimo pajamų vertės metodas);
• metodas atitinka investuotojų poreikius. Šiuo atveju yra pateikiamas klausimas: kaip gali būti nekilnojamojo turto vertė kitokia, nei už jį pasiruošęs mokėti investuotojas.

Šiuo požiūriu diskontų pinigų srautų metodas ir yra pristatomas kaip metodas, taikomas gamybos ekonomikoje.

Pelno metodas (angl. Profits Method). Pelno metodas yra vienas iš statinių investicijų metodų, kuris pagrįstas investicijos pelningumo skaičiavimu, kartu įvertinant investicijų pokyčius ar papildomas investicijas. Investicijų pelningumas skaičiuojamas vadovaujantis vidutiniu gaunamu pelnu (1.2. lent.). pajamos ir išlaidos skirtingais laikotarpiais nėra įvertinamos.

1. lentelė. Pelno metodo pavyzdys

Pelno metodo tikslas yra nustatyti vidutinį metinį įplaukų padidėjimą per kaštus. Čia kaštai skirstomi į pastoviuosius ir kintamuosius. Kapitalo kaštams priklauso apskaičiuotas balansas sąskaitose bei įkalkuliuojama gaunamas pelnas.

Ateinančių metų įplaukos ir išlaidos įvertinamos prognuozuojant. Papildomas investavimas ar investicijų kitimas privalo duoti pelną, kuris turi būti sulyginamas su plenu prieš papildomai investuojant ir po to. Ivesticijos naudingos tikk tuomet, kai pelnas investavus, yra didesnis ne iki to.

Šis metodas turi trūkumą, nes nėra argumentuota, kiek ilgai vis dėlto apsimoka investuoti į nekilnojamąjį turtą.

Monte-Carlo metodas (angl.Monte-Carlo Method0. Monte-Carlo metodu nustatoma nekilnojamojo turto investavimo rizika. Anksčiau šis metodas vertinant nebuvo taikoms. Šis metodas yra gana paprastas, nes pagrįstas tik investicijų kalkuliacija. Kita vertus, Monte-Carlo metodu galima aiškiai nustatyti investavimo riziką ir galimybes, kurios apskaičiuojamos atsitiktiniais dydžiais. Kad galima būtų geriau įvertinti suplanuotų investicijų riziką, Monte-Carlo metodo rezultatai pateikiami statistinėmis pasiskirstymo kreivėmis. Nustatytas tikimybinis dažnis rodo riziką. Didesnis dažnio rezultatas tarp tikimybinės ir netikimybinės vertės rodo investuotojui, jog yra didesnė rizika.

Šis metodas taikomas konkrečiam objektui, kurio pajamų ir jų tolesnio kitimo negalima konkrečiai numatyti, nes egzistuoja santykinai ilgas nekilnojamojo turto planavimo procesas. Tai ir yra šio metodo tikslas – kuo aiškiau nustatyti minėtas alternatyvas, t.y. pajamas, gaunamas iš nuomos, ar kitokias pajamas.

Šiuo metu Lietuvoje šis metodas nekilnojamojo turto vertinimo praktikoje nėra taikomas.

Daugiakriterinės analizės metodai

Daugiakriterinės analizės metodai pradėti taikyti tik XX a. antroje pusėje ir šiandien užima labai svarbią vietą pasaulinėje nekilnojamojo turto vertinimo praktikoje.

Nekilnojamojo turto vertinimo praktikoje šie metodai pradėti taikyti nuo 1976 m. Dr.H.E.Aurnhammer šiais metodais pirmasis bandė išspręsti nekilnojamojo turto vertinimo problemą, kylančią dėl rinkos duomenų trūkumo. Vėliau metodas buvo papildytas įvairių autorių sudarytomis kriterijų sistemomis ir pritaikytas praktikoje vertinant įvairių paskirčių ir ypač specialiosios paskirties nekilnojamojo turto objektus.

Daugiakriterinės analizės metodai, kurie yra taikomi tarptautinėje praktikoje, turi daugybę atmainų, tačiau daugeliu atvejų juose nesiremiama faktinėmis lyginamųjų objektų pirkimo-pardavimo kainomis. Dėl šios priežasties tarptautinėje mokslinėje literatūroje vyrauja nuomonė, kad šie metodai rekomenduotini tik tada, kai nekilnojamojo turto rinkos duomenų nepakanka (pirkimo-pardavimo, nuomos kainų), jų iš viso nėra arba nekilnojamojo turto objektų negalima įvertinti trimis klasiniais vertinimo metodais (lyginamosios vertės, naudojimo pajamų ir atkuriamosios vertės metodais). Tačiau egzistuoja ir kita mokslininkų nuomonė, kad daugiakriterinės analizės metodai daugeliu atvejų taikymo galimybėmis yra pranašesni net už klasikinį lyginamosios vertės metodą. Todėl pastaruoju metu mokslinėje literatūroje vis dažniau rekomenduojamas platus daugiakkriterinės analizės metodų taikymas.

Metodų esmė

Tarptautinėje nekilnojamojo turto vertinimo praktikoje taikomi daugiakriterinės analizės metodai remiasi nekilnojamojo turto naudojimo analize, kuri pagrįsta paprastu mąstymo principu, nekilnojamojo turto objektų kokybės kriterijų sistemomis. Šios sistemos derinamos viena prie kitos (lyginamųjų objektų kokybės kriterijų sistemos priderinamos prie vertinamojo objekto kokybės kriterijų sistemos) charakterizuojant ir įvertinant atskirus kriterijus.

daugiakriterinės analizės metodai kai kuriuose mokslinės literatūros šaltiniuose vadinami ir daugiatiksliais metodais, nes jais remiantis galima nustatyti ne tik vertinamojo objekto rinkos, esamo naudojimo rinkos ar kt. vertes, bet ir įvertinti atskirus kriterijus: vietos padėtį, pastato nusidėvėjimą ir t.t. Šiems tikslams įgyvendinti naudojamos skirtingos vertinamų kriterijų sistemos bei kriterijų reikšmingumai (svoriai), tačiau daugiakriterinės analizė atliekama vadovaujantis vienu metodu. Analizės metodą geriau padės suprasti blokinėje schemoje (1.5. pav.) pateiktas pavyzdys). Čia nustatoma vertinamojo nekilnojamojo turto naudojimo vertė, egzistuojant vertinamojo ir lyginamojo objektų kokybės skirtumams.

1 komponentė (regiono vietos padėtis)

Lyginamasis Vertinamasis

objektas objektas

Atskiri

kriterijai

3 2

5

(5/9)

40 %

3 2

9

3 1

2 komponentė (infrastruktūra)

Lyginamasis Vertinamasis

objektas objektas

Atskiri

kriterijai

3 2

5

(5/9)

30 %

58,9 %

3 2

9

3 1

3 komponentė (“subjektyvūs” kriterijai)

Lyginamasis Vertinamasis

objektas objektas

Atskiri

kriterijai

3 1

6

3 5

(6/9)

30 %

9

3 0

1.5. pav. Daugiakriterinės analizės metodo blokinė schema

Metodo taikymas:

1. Lyginamasis nekilnojamojo turto objektas parenkamas tos pačios nekilnojamojo turto rūšies ir naudojimo paskirties kaip ir vertinamasis nekilnojamojo turto objektas. Lyginamojo objekto naudojimo vertė yra žinoma. Lyginamojo ir vertinamojo objektų kokybės skirtumai grupuojami į kelias, blokinės schemos pavyzdžiu – tris (1.5. pav.) kriterijų grupes, vadinamas komponentėmis.
2. Nagrinėjamų objektų naudojimo vertę veikiančių kriterijų reikšmingumų suma turi būti lygi 100%, o kiekvienos atskiros kriterijų grupės (komponentės) reikšmingumas įvertinamas procentais lyginant su bendra kriterijų reikšmingumų suma. Šiuo atveju bendra kriterijų reikšmingumų suma lygi 100%, atitinkamai – regiono vietos padėties kriterijų komponentė sudaro 40%, infrastruktūros kriterijų komponentė – 30% ir subjektyvių kriterijų komponentė – 30% (1.5. pav.). komponentę sudarančių kriterijų reikšmingumas priklauso nuo kriterijaus įtakos bendrai objekto vertei, šiuo atveju – naudojimo vertei. Dažniausiai kriterijų reikšmingumai ir reikšmės nustatomos remiantis subjektyvia vertintojo nuomone.
3. Vertinamojo objekto kriterijus lyginamas su lyginamojo objekto kriterijumi balais. Dažniausiai vertinamojo ir lyginamojo objekto balai kriterijui suteikiami tokiu principu:

0 – vertinamasis objektas nedisponuoja kriterijumi;

1 – vertinamasis objektas yra daug blogesnis už lyginamąjį objektą;

2 – vertinamasis objektas yra blogesnis už lyginamąjį objektą;

3 – vertinamasis objektas yra toks pats kaip lyginamasis objektas;

4 – vertinamasis objektas yra geresnis už lyginamąjį objektą;

5 – vertinamasis objektas yra daug geresnis už lyginamąjį objektą.

1. kiekvienai kriterijų grupei (komponentei) apskaičiuojamas vertinamojo objekto ir lyginamojo objekto balų santykis. Šis santykis dauginamas iš kriterijų grupės (komponentės) dalies, įeinančios į bendrą kriterijų reikšmingumų sumą, procentinės išraiškos. Vertinamojo objekto visų kriterijų grupių (komponenčių) procentinės išraiškos sudedamo. Gauto bendro skaičiaus procentinė išraiška nusako vertinamojo objekto vertę lyginamojo objekto vertės atžvilgiu. 1.5. paveiksle pateikto vertinamojo nekilnojamojo turto vertė sudaro 58,9% lyginamojo objekto vertės.

1. Daugiakriterinės analizės metodų taikymas Lietuvoje

Daugiakriterinės nekilnojamojo turto analizės metodai Lietuvoje yra ne itin populiarūs, tačiau kai kurios valstybės institucijos juos taiko vidaus poreikiams, atlikdamos nekilnojamojo turto kokybinį įvertinimą. Įsigijimų tarnyba prie Krašto apsaugos ministerijos rengia viešuosius tarnybinių butų pirkimo konkursus, kuriuose daugiakriterinės analizės metodu techniškai įvertina butus. Tai padeda nustayti ekonomiškai naudingiausių pirkimo pasiūlymų variantus.

Ekonomiškai naudingiausi butų pirkimo pasiūlymai nustatomi daugiakriterinės analizės metodu. Taikant šį metodą yra naudojami viešuosius pirkimus rengiančios tarnybos keliamų reikalavimų butams kokybiniai ir siūlomos kainos kriterijai, kokybinių kriterijų reikšmingumai ir kriterijų reikšmės. Kriterijų reikšmingumai ir reikšmės įvertinamos vadovaujantis subjektyvia, vertinimo komisijos nuomone paremta butų sistema. Ekonomiškai naudingiausiu laikomas tas pasiūlytas butas, kurio techninio įvertinimo balų suma yra didžiausia.

Vertinant butus ekonomiškai naudingiausias pasiūlymas nustatomas skaičiuojant pagal fromulę:

S = C + T , (1.1.)

čia:

C – tiekėjo (rangovo) pasiūlymo kainos įvertinimas balais;

T – buto kokybinis įvertinimas balais.

Pasiūlymo kainos įvertinimas (C) yra lygus mažiausios pasiūlytos kainos (Cmin) ir vertinamos pasiūlymo kainos (Cp) santykiu, padaugintu iš kainos ekonominio naudingumo įvertinimo, įtrauktos į lyginamojo svorio įvertinamą (X):

(1.2.)

Cmin ir Cp reikšmės diskontuotos atsižvelgiant į mokėjimų ir prekių tiekimo, paslaugų teikimo bei darbų atlikimo terminus. Diskontuojama vadovaujantis Viešųjų pirkimų tarnybos prie Lietuvos Respublikos Vyriausybės patvirtinta tiekėjų (rangovų) pasiūlytų kainų diskontavimo tvarka.

Pasiūlyto pirkimo objekto kokybinis įvertinimas (T) yra lygus funkcinių savybių įvertinimui (Tƒ):

T = Tƒ , (1.3.)

Funkcinių savybių įvertinimas (Tƒ) yra lygus pasirinktų funkcinės pirkimo objekto savybes apibūdinančių parametrų (funkcinių parametrų) įvertinimų (Fi) sumai, padauginati iš sunkcinių savybių lyginamojo svorio ekonominio naudingumo įvertinime (Yƒ):

Tƒ = ( · Yƒ (1.4.)

Buto savybes apibūdinantys funkciniai parametrai yra suskirstomi į 3 kriterijus, kurie yra sudaryti iš 24 kokybinių vertinimo rodiklių (1 priedas).

Butų kokybinio įvertinimo kriterijai (1 priedas) nustatyti satybos specialistų grupės dirbančios Statybos ir remonto tarnyboje prie Kraštos apsaugos ministerijos. Kokybinio įvertinimo metodika yra suderinta su Viešųjų pirkimų tarnyba prie Lietuvos Respublikos Vyriausybės.

Funkcinio parametro įvertinimas (Fi) yra lygus pasiūlyto buto i-ojo funkcinio parametro reikšmės (Pi) su geriausia to paties parametro reikšme visuose pasiūlymuose (Pmaxarba Pmin) santykiui, padaugintam iš vertinimo parametro lyginamojo svorio (Li).

Atsižvelgiant į tai, kuri (didžiausia ar mažiausia- vertinamo parametro reikšmė laikoma geriausia, funkcinis parametras įvertinamas pagal šias formules:

1. jeigu geriausia parametro reikšme laikoma didžiausia jo reikšmė:

(1.5.)

1. jeigu geriausia parametro reikšme laikoma mažiausia jo reikšmė:

(1.6.)

Visų vertinamų funkcinių parametrų (Li) lyginamųjų svorių suma turi būti lygi 1:

(1.7.)

Vertinant butus atitinkamam funkciniam parametrui suteikiami tokie lyginamieji svoriai (kriterijų reikšmingumai):

1. buto charakteristikos L1= 0,43;
2. miesto rajonas ir infrastruktūra L2= 0,32;
3. namo charakteristiko L3= 0,25.

Funkcinių savybių lyginamasis svoris (pagal LRV nutarimo Nr.1503 metodiką), vertinant ekonominį butų naudingumą (Yƒ), turi būti lygus 20.

Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 7 straipsnis reglamentuoja tris klasikinius vertinimo metodus bei jų derinius, ypatingosios vertės metodą bei kitus Lietuvos Respublikos Vyriausybės aprobuotus ir tarptautinėje praktikoje pripažintus metodus. Todėl daugiakriterinės analizės metodai, taikomi tarptautinėje turto vertinimo praktikoje, yra taikytini ir Lietuvoje.

Daugiakriterinės analizės metodas, taikomas Lietuvoje pagal butui įsigyti ekonomiškai naudingiausią pasiūlymą, leidžia įvertinti tik kriterijus, nusaknačius butų kokybę. Metodas neleidžia analizuoti visų apsiūlytų butų variantų komploksiškai, atliekant kokybinę ir kiekybinę analizę. Kriterijų reikšmingumai nustatomi ne rinkos principais, o reglamentuojami Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimu. Todėl negalima teigti, kad kriterijų reikšmingumai parodo realią įtaką butų kokybei. Tipinė kriterijų sistema, apibūdinanti butų kokybę, yra sudaryta pasitelkus ekspertus, todėl ji gali būti naudojama pradiniais duomenimis kituose nekilnojamojo turto analizės metuoduose.

Vienas iš labiausiai intensyviai besivystančių rinkos ekonomikos elementų yra nekilnojamasis turtas, kutis yra patikima investicija, prekė, turtinis garantas, būstas ar veiklos priemonė ir t.t. Todėl natūralu, kad egzistuoja labai daug nekilnojamuoju turtu suinteresuotų grupių: valstybė, vertintojai, investuotojai, pardavėjai, pirkėjai, kreditoriai ir kt. Išanalizavus įvairiose šalyse taikomas vertės teorijos sąvokas nei nekilnojamojo turto vertinimo metodus, akivaizdu, kad šiuolaikinėje praktikoje naudojami nekilnojamojo turto vertės nustatymo principai ne visada yra griežtai apibrėžiami ir negali būti pritaikomi vieningam vertinimo modeliui. Iš visų klasikinių nekilnojamojo turto vertinimo metodų rinkos principais yra labiausiai pagrįstas lyginamosios vertės metodas. Tačiau taikant šį metodą nevisuomet pavyksta apibrėžti nekilnojamojo turto vertę matematiškai ir patenkinti suinteresuotas grupes, jų tikslus ir poreikius. Be to, ne visais vertinimo atvejais yra pakankamas kiekis lyginamųjų nekilnojamojo turto objektų. Todėl yra būtina platesnė ir universalesnė nekilnojamojo turto analizė, pagrįsta daugelio skirtingų kriterijų įvartinimu, t.y. daugiakriterinė nekilnojamojo turto analizė.

Šio darbo tikslas yra atlikti kompleksinę daugiakriterinę nekilnojamojo turto analizę, kuri apimtų nekilnojamąjį turtą ir vertę veikiančių kriterijų bei suinteresuotų nekilnojamuoju turtu grupių ir jų siekimų tikslų analizę, įgyvendinimą daugiakriterinės analizės metodais.

Siekiant atlikti kompleksinę daugiakriterinę nekilnojamojo turto analizę iškelti šie uždaviniai:

• Išanalizuoti tarptautinėje praktikoje taikomus nekilnojamojo turto vertinimo metodus.
• Apibūdinti nekilnojamuoju turti suinteresuotas grupes, jų poreikių bei tikslų įgyvendinimo problemas.
• Išanalizuoti kriterijus bei jų sistemas, veikiančias nekilnojamojo turto rinkos vertę bei kitas rinkos principais pagrįstas vertes.
• Sudaryti tipines kriterijų sistemas, kuriomis vadovaujantis galima būtų nustatyti namų valdų rinkos vertę.

II. DAUGIAKRITERINĖ NEKILNOJAMO TURTO ANALIZĖ

Daugiakriterinės nekilnojamo turto analizės tyrimų objektas nekilnojamasis turtas ir jį veikianti aplinka. Yra tokios suinteresuotos žmonių grupės, kurios savo poreikius ir tikslus siekia įgyvendinti taikydamos nekilnojamojo turto analizę. Šiems tikslams įgyvendinti buvo sukurtas kompleksinis daugiakriterinės nekilnojamojo turto analizės modelis, kuris apima visų rūšių ir skirtingos paskirties nekilnojamojo turto, nekilnojamąjį turtą veikiančios mikro- ir makrolygmens aplinkos, fizinių veiksnių bei savo tikslus norinčių įgyvendinti suinteresuotų grupių kaip visumos daugiakriterinę analizę (2.1. pav.).

1. pav. Kompleksinis daugiakriterinės nekilnojamojo turto analizės modelis

2.1. Suinteresuotų grupių analizė

Siekiant plačiau išanalizuoti tyrimų objektą bei jo aplinką, toliau nagrinėjamos jame dalyvaujančios ir daugiakriterine analize suinteresuotos grupės, jų poreikiai bei tikslai.

Nekilnojamasis turtas yra patikima investicija, būstas kiekvienam piliečiui, darbo vieta, prekė, poilsio vieta, turtinis garantas, kūrinys, priemonė ir t.t. Tikslams įgyvendinti, investuojant į nekilnojamąjį turtą, jį perkant ir parduodant, išsirenkant naudingiausią, geriausią ar optimaliausią variantą, turtą įkeičiant ir t.t., egzistuoja procedūrų vykdymo taisykles ir kontrolę reglamentuojančios priemonės – turto analizė ir vertinimas įvairiais aspektais, rinkos kainų analizė ir kt. taip atsiranda daugybė suinteresuotų grupių: valstybės, organizacijos, įmonės, bankai, kreditoriai, draudimo bendrovės, pirkėjai, pardavėjai, vertintojai, investuotojai, teismai ir t.t., kurie vienaip ar kitaip yra susiję su daugiakriterine nekilnojamojo turto analize (2.2. pav.)

Organizacijos, įmonės

Draudimo bendrovės

Bankai

Valstybė

Kreditoriai

Suinteresuotos grupės

Pardavėjai

Pirkėjai

Investuotojai

Teismai

Vertintojai

1. pav. Nekilnojamuoju turtu suinteresuotos grupės, kurios savo veikloje gali taikyti

daugiakriterinės analizės metodus

Pagrindinės suinteresuotos grupės ir jų tikslai:

• Valstybė. Vienas iš pagrindinių kompleksinės daugiakriterinės nekilnojamojo turto analizės tikslų yra kompleksinio vertinimo modelio sukūrimas ir jo įgyvendinimas visoje Lietuvoje. Jis būtinas mokesčių politikai įgyvendinti bei kontrolei. Valstybės tikslas yra sukurti turto ir kompensacijos už jį įvertinimo tobulą modelį. Šis modelis būtų taikomas turto paėmimo visuomenės poreikiams bei nuosavybės atkūrimo, valstybinių objektų privatizavimo procedūroms atlikti ir kt.
• Bankai ir kiti kreditoriai. Jie išduoda paskolas už garantą, dažniausiai nekilnojamąjį turtą, ir privalo nustatyti įkeičiamo turto ir paskolos vertes. Šiam tikslui įgyvendinti nustatoma turto rinkos vertė ir turto likvidumo rizika. Tokiu tikslu atliekant daugiakriterinę analizę būtina atsižvelgti ne tik į kokybinius, kiekybinius turto kriterijus, bet ir rinkos konjunktūrą nulemiančius kriterijus, būtina numatyti pasiūlą ir paklausą ne tik įkeitimo momentu, bet ir paskolos grąžinimo termino pabaigoje.
• Investuotojai. Jų tikslas yra investuoti į turtą, kuris būtų naudojamas geriausiai ir efektyviausiai siekiant, kad įdėti pinigai su pelnu sugrįžtų kuo greičiau, šį tikslą įgyvendinti gali padėti daugiakriterinės analizės metodas, kuriuo būtų išrinktas geriausias ir efektyviausias nekilnojamojo turto rūšies ir paskirties naudojimą atitinkantis variantas.
• Draudimo bendrovės. Jos išmoka pinigines kompensacijas savininkui už patirtą žalą dėl turto suniokojimo. Šių kompensacijų skaičiavimo procedūra remiasi kokybine ir kiekybine turto analize ir gali būti atliekama taip pat daugiakriterinės analizės vertinimo metodais.
• Organizacijos, įmonės. Reorganizuojamos (sujungiamos, dalijamos) įmonės, organizacijos, kompanijos, norėdamos sutvarkyti nekilnojamojo turto apskaitą vis dažniau stengiasi nustatyti balansinę turto vertę pagal rinkos vertės nustatymo principus. Balansinė vertė taip pat gali būti apskaičiuojama daugiakriterinės analizės vertinimo metodais.
• Pirkėjai. Kiekvieno nekilnojamojo turto pirkėjo tikslas – savo pirkiniu maksimaliai patenkinti asmeninius poreikius, išsirenkant turtą, pvz., poilsiui, medžioklei, būstui, darbo vietai ir t.t. Skirtingi poreikiai gali būti patenkinami tik pritaikius daugiakriterinės analizės metodus.
• Pardavėjai. Kiekvienas nekilnojamojo turto pardavėjas suinteresuotas greitai parduoti turtą už kuo didesnę kainą. Tam būtina nustatyti konkurecingas turto kainas rinkoje, kad jos nebūtų per daug žemos ir aukštos. Ir šiuo atveju daugiakriterinės analizės metodai yra labai objektyvūs.

2.2. Mikro- ir makrolygmens aplinkos įtaka nekilnojamojo turto efektyvumui

Nekilnojamojo turto efektyvumas, su juo susijęs turto kainų lygis, suinteresuotų grupių tikslų įgyvendinimo ir turto naudojimo efektyvumo lygis bei nekilnojamojo turto rinkos aktyvumas priklauso nuo įvairių mikro- ir makrolygmens kintamųjų. Pavyzdžiui, nekilnojamojo turto efektyvumas priklauso nuo įvairių mikrolygmens veiksnių, tokių kaip vietos infrastruktūra, faktinė turto būklė, dydis, forma, statybiniai bei architektūriniai apribojimai, servitutai ir kt. Reikia pabrėžti, kad mikrolygmens veiksniai priklauso nuo makrolygmens veiksnių.

Visą nekilnojamojo turto judėjimą, t.y. pirkimą ir pardavimą, nuomą ir tam būtiną nekilnojamojo turto vertinimą reglamentuoja įvairūs įstatymai, norminiai dokumentai, kurie yra priimami makrolygmeniu.

Nors makrolygmens veiksniai lemia visos šalies ar pramonės lygį, šiame darbe svarstomas tik jų poveikis nekilnojamojo turto efektyvumui. Nekilnojamojo turto efektyvumas visų pirma priklasuo nuo ją kompleksiškai veikiančių mikrolygmens kintamųjų veiksnių, tokių kaip šalies ekonominis, politinis ir kultūrinis lygis, vyriausybės vykdoma lengvatinių kreditų ir mokesčių lengvatų politika, teisiniai ir norminiai dokumentai, reglamentuojantys nekilnojamojo turto judėjimą (pirkimą ir ardavimą, nuomą ir kt.), valiutų kursų svyravimai, mokesčių sistema, kreditų gavimo tvarka, palūkanų normos, draudimo sistemos, socialinė politika, infliacija, aplinkosauga, papročiai ir tradicijos, ištekliai ir t.t.

Kai vyrauja žemas ekonomikos išsivystymo lygis, žmonės neturi pajamų, negali įsigyti turto arba mokesčių našta priverčia jo atsisakyti, tada kainų lygis krinta, pasiūla perpildoma, o paklausos nėra – dėl to rinka merdi. Ir atvirkščiai, kai šalyje yra aukštas pragyvenimo lygis ir susidariusi gera ekonominė bei politinė situacija, nekilnojamojo turto pasiūla atitinka paklausą, nekilnojamojo turto kainos auga ir pagrindžia turto efektyvaus naudojimo efektyvumo galimybes.

Nekilnojamojo turto rūšys bei tikslinės naudojimo paskirtys

Labai svarbus nekilnojamojo turto analizės pagrindas yra pagrindinė tikslinė turto rūšies naudojimo paskirtis, naudojimo pobūdis ir galimos naudojimo perspektyvos.

Todėl atliekant nekilnojamojo turto analizę svarbu aiškiai žinoti, kokios rūšies bei paskirties yra analizuojamas turtas, kadangi kiekvienos rūšies turto tikslinę naudojimo paskirtį reglamentuoja skirtingi žemėtvarkos, aplinkos apsaugos, teritorijų planavimo bei statybos teisiniai ir norminiai aktai, kartu darantys įtaką ir nekilnojamojo turto vertei.

Nekilnojamasis turtas klasifikuojamas pagal rūšis:

• neužstatyti pastatais žemės sklypai,
• užstatyti pastatais žemės sklypai,
• pastatai bei jų priklausiniai,
• patalpos,
• komunikacijų statiniai.

Kiekviena iš išvardytų nekilnojamojo turto rūšių apibūdinama skirtingai. Viena iš svarbiausių charakteristikų yra naudojimo paskirtis bei pobūdis. Užstatytas pastatais žemės sklypas daugeliu atveju yra vertingesnis negus neužstatytas žemės sklypas, kadangi jie skirasi ne tik kiekybe, bet ir kokybe (žemės kokybė dėl nutiestų komunikacijų yra geresnė); taip pat pastato, esančio nuosavybėje be žemės sklypo, vertė visuomet bus mažesnė vien dėl kokybinių (teisinių) charakteristikų, negu toks pats pastatas su žemės sklypu; ar jeigu žemės ūkio paskirties žemės paskirties pakeitimas numatytas Teritorijų planavimo bendrajame plane, tai tokios žemės vertė bus visuomet aukštesnė, negu žemės ūkio paskirties žemės, neturinčios galimybės teisiškai pakeisti paskirties.

Kiekvienos rūšies nekilnojamasis turtas turi tam tikrą pagrindinę tikslinę naudojimo paskirtį, kurią reglamentuoja teisinė bazė bei patvirtintos teritorijų planavimo taisyklės.

Nekilnojamojo turto pagrindinė tikslinė naudojimo paskirtis apibūdina turto naudojimo teisines savybes, todėl lyginamieji objektai daugiakriterinei nekilnojamojo turto analizei atlikti parenkami tik tos pačios tikslinės naudojimo paskirties kaip ir vertinamasis. Naudojimo pobūdžio kriterijus ir galimybes jį keisti priskiriamos kokybiniams nekilnojamojo turto rodikliams.

Kiekvienos rūšies nekilnojamasis turtas gali būti skirtingos paskirties (2.3. pav.). neužstatyti ir užstatyti žemės sklypai gali būti:

• žemės ūkio paskirties:

1. ūkininkų ūkių žemė;
2. gyvenamųjų asmeninių ūkių žemė ir kitų neprekinių ūkių žemė;
3. žemės ūkio įmonių žemė;
4. specializuotų sodininkystės, gėlininkystės, šiltnamių ir medelynų ūkių žemė;
5. sodininkų bendrijų sodų žemė;
6. laisvos valstybinės žemės fondo žemė;

• miškų ūkio paskirties:

1. ūkiniai miškai;

2. apsauginiai miškai;

3. rekreacinia miškai, valstybinių parkų rekreacinių zonų miškai, rekreaciniai miško sklypai ir

kt.miškai;

1. ekosistemų apsaugos miškai;
2. koncervacinės askirties:

1. valstybinių rezervatų teritorijos;

1. valstybinių parkų bei monitoringo teritorijų ir rezervacinių apyrubių teritorijos;
2. gamtos, istorijos, archeologijos ir kultūros paminklų teritorijos, kurioms nustatytas rezervacinio naudojimo režimas;
3. saugomų kraštovaizdžio objektų teritorijos, kuriose draudžiama ūkinė veikla, nesusijusi su šių objektų ir jų užimtų teritorijų specialia paskirtimi;
4. neveikiančių kapinių teritorijos;

• kitos paskirties:

1. gyvenamoji teritorija (teritorija, skirta namų valdoms, gyvenamiesiems namams statyti ir

eksploatuoti);

1. visuomeninės paskirties teritorija (teritorija, skirta visuomeninės paskirties, taip pat valstybės pripažintos tradicinės bažnyčios bei kt. religinių organizacijų objektams statyti ir eksploatuoti);
2. pramonės teritorija (teritorija, skirta pramonės sandėliavimo objektams statyti ir eksploatuoti);
3. komercinė teritorija (teritorija, skirta komercinės askirties ir smulkiojo verslo objektams statyti ir eksploatuoti);
4. infrastruktūros teritorijos (teritorijos, skirtos susisiekimo, ryšių ir kt. komunikacijoms bei jų objektams statyti ir eksploatuoti);
5. naudingųjų iškasenų teritorijos (teritorijos, skirtos naudingosioms iškasenoms, durpynams ir požeminio gėlojo ir mineralinio vandens ištekliams eksploatauoti);
6. bendrojo naudojimo teritorijos (teritorijos, skirtos bendram (viešam) naudojimui bei kitiems savivaldybių poreikiams);
7. rekreacinės teritorijos (teritorijos, skirtos rekreacijai (visuomenei bendrai naudoti) ir rekreacijos objektams bei įrenginiams stayti ir eksploatuoti);
8. krašto apsaugos teritorijos (teritorijos, skirtos krašto apsaugos tikslams);
9. sąvartynų teritorijos (teritorijos, skirtos atliekoms saugoti, rūšiuoti ir utilizuoti).

Pastatų, patalpų, inžinierinių statinių paskirtys aprašytos 1, 2, 3 prieduose.

Kiekviena nekilnojamojo turto rūšis gali būti traktuojama kaip atskiri subjektai – ir pastatai, ir žemė – ir kaip visuma – užstatytas pastatais žemės sklypas. Minėtais atvejais nekilnojamojo turto vertę lemia skirtingos teisinės ir techninės nekilnojamojo turto charakteristiko. Tai priklauso nuo vertinimo tikslo bei pobūdžio.

1. Kriterijai, veikiantys nekilnojamojo turto vertę

Nekilnojamojo turto vertė gali būti: rinkos, investicinė, atkuriamoji, pajamų, kompensacinė, balansinė ir t.t. Tačiau kiekvieną šių verčių veikia mažiau ar daugiau ekonominių, teisinių, politinių, socialinių, valstybės planavimo ir psichologinių kriterijų ryšys.

Kriterijus, apibūdinančius rinkos vertę, sunku reglamentuoti, kadangi juos diktuoja rinka, kri gali nuolat kisti. Turto vertinimo leksikono autorius Bernd Falk, analizuodamas įvairių išsivysčiusių šalių vertinimo praktiką bei pačias rinkas, sudarė tipines kriterijų sistemas, kuriomis rekomenduoja vadovautis nustatant nekilnojamojo turto rinkos vertę (2.4. pav.), investuojant į nekilnojamąjį turtą užsienio šalyse. Kriterijus, lemenčius nekilnojamojo turto rinkos vertę, geriausiai apibūdina kriterijų sistema pavaizduota medžio pavidalu (2.4 pav.).

Kriterijai, veikiantys nekilnojamojo turto rinkos vertę

Pagrindinės medžio šakos apibūdina pagrindinių kriterijų (faktinės turto savybės bei ypatybės, vietos padėtis, veikianti turtą teisinė bazė), lemiančių rinkos vertę, sistemas. Kiekviena pagrindinių kriterijų sistema turi savo kriterijų posistemius (pastatų požymiai, žemės požymiai, viešosios teisės ir privačios teisės požymiai ir t.t.).

tačiau kiekvienoje nekilnojamojo turto rinkoje kriterijai nevienodai veikia rinkos vertę. Kriterijų įtaka rinkos vertei yra kitokia kiekvienoje nacionalinėje rinkoje. Dažniausiai kriterijų reikšmingumas veikia rinkos dalyvių mentalitetas, bendra ekonominė šalies bei rinkos konjunktūros situacija ir t.t. K.P.Keunecke išskyrė kriterijus, kurie daro didžiausią įtaką užstatytų ir užstatyti skirtų žemės sklypų rinkos vertei (2.1. lentelė). Iš 2.1. lentelės matyti, kad pagrindiniai kriterijai, lemiantys užstatytų ir užstatyti skirtų žemės sklypų rinkos vertę, yra vietos padėtis, laukimo laikotarpis (planavimo periodas) ir teritorijų planavimo elementai: žemės sklypo užstatymo tankis, žemės sklypų plėtros etapų sudėtis.

1. lentelė. Kriterijai, labiausiai veikiantys užstatytų žemės sklypų ir užstatymui skirtų žemės sklypų rinkos vertę.

2.4.1. Rinkos konjunktūra

Rinkos konjunktūros kriterijų apibūdina turto pasiūla ir paklausa bei specifinės rinkos sąlygos nekilnojamojo turto rinkoje. Nekilnojamojo turto pasiūlą ir pakalusą veikia kainų svyravimai, kuriuos lemia rinkos ekonomikos vystymasis, pragyvenimo kaštai, kintantys gaunamų pajamų bei palūkanų lygiai, gyventojų tankumo, miestų statybos, komercinių ir agrarinių teritorijų kitimas ir t.t.. Todėl nėra abejonės, kad rinkos konjunktūros pokyčiai daro poveikį ir nekilnojamojo turto rinkos vertei.

Nekilnojamojo turto vertinimui rinkos konjunktūros kriterijus savrbus tik tuomet, kai nagrinėjamų objektų (vertinamojo ir lyginamųjų) rinkos sąlygų (rinkos konjunktūros) yra nevienodos. Tam būtina įvertinti rinkos sąlygų (rinkos konjunktūros) skirtumas.