Butų nuoma

Dabar jaunam žmogui įsigyti nuosavą butą yra labai sudėtinga. Žinoma, visada yra išimčių, pvz.: pasiturintys tėvai. Tačiau ne kiekvienam nusišypso tokia laimė turėti didelę piniginę paramą iš gimdytojų, taigi tenka suktis pačiam. Taigi, nuosavo būsto įsigijimo idėją tenka nugrūsti į tolimiasią ateities planų užkaborį. Tuomet atsiranda išeitis – butą nuomotis. Tačiau ir čia neapsieinama be problemų. Visų pirma pasiūla rinkoje nėra labai didelė, o tiesą pasakius netgi visai maža, jei nori gyventi ne visiškai nušiurusiame vieno kambario bute be jokių patogumų. Taigi rasti padoriai atrodantį butą, su bent jau kasdien naudojamais buities prietaisais (šaldytuvu, virykle, skalbimo mašina ir t.t.) ir už prieinamą kainą – jaunam žmogui tampa misija neįmanoma.

Turiu draugų, kuriems taip pat yra tekę susidurti su įvairiais nepatogumais ieškant tinkamo buto išsinuomoti. Taigi man kilo idėja nuomoti butus pačiai. Juk rinkoje visgi yra tokia paklausa.

Mano verslo idėja – pirkti naujos statybos daugiabučius namus ir nuomoti jų butus sudarant neterminuotą nuomos sutartį su nuomininkais. Viso to esmė – sudaryti sąlygas žmonėms gyventi nebijant, kad netikėtai reiks išsikraustyti iš buto, todėl galima ir negalvoti apie nuosavo būsto pirkimą, nes ilgalaikė nuomos sutartis gali būti sudaroma visam gyvenimui.

Verslo esmė – nuolatinės gyvenamosios vietos suteikimas būsto ieškantiems žmonėms. Nepaslaptis, kad žmonėms visada reikėjo ir reikės stogo virš galvos. Tačiau atsižvelgiant į esamą ekonominę situaciją Lietuvoje – tikrai ne kiekvienas sugeba įsigyti nuosavą būstą. Todėl neretai žmonės tiesiog nuomojasi butus. Tačiau buto nuomos paieška taip pat nėra labai paprastas dalykas. Norint išsinuomoti pakankamai geros būklės butą už prieinamą kainą – tenka gerokai palaukti tokio „grobio“, o net ir sulaukus tinkamo būsto pasiūlymo – nėra garantijos, kad būtent nusižiūrėtąjį pasiseks išsinuomoti nepatyrus konkurencijos. Taip pat nuomininkai neretai susiduria su tokia problema kaip šeimininko prašymas išsikraustyti ankščiau nei numato nuomos sutartis. O tuomet vėl tenka pulti į naujo buto paieškas

Idėjos originalumas ir unikalumas – Lietuvoje nėra propaguojama tokia verslo šaka, kai vienam žmogui (verslininkui) priklauso visas daugiabutis (arba keli daugiabučiai) ir butai yra nuomojami neribotam laikui su galimybe bute tvarkytis kaip nuosavame būste (t.y. daryti remontą prieš tai nederinant smulkmenų su savininku, galima atsikratyti baimės būti netikėtai paprašytam išsikraustyti ir pan.).

Savo galimybių ir kompetencijų įvertinimas

Įmonė sunkiai galės pradėti veiklą be banko paskolos, nes norint įsigyti bent vieną daugiabutį reikia didžiulio pradinio kapitalo. Atsižvelgiant į tai, jog esu nedirbanti studentė – bankas man negalės suteikti didelės paskolos. Taigi paskolą galėsiu gauti tik tuomet, kai bus įkurta įmonė iš nuosavų lėšų. Tuomet norėdama gauti paskolą turėsiu užstatyti savo verslą su visais jam priklausančiais pastatais.

1. ĮMONĖS CHARAKTERISTIKA

Įmonės pavadinimas būtų „Būsta“, kurios biuras įsikurtų Kaune. Tai būtų uždaroji akcinė bendrovė, kurios akcininkais galėtų būti mano šeimos nariai ar draugai atsinešantys į įmonę kuo didesnį pradinį kapitalą. Įmonė teiktų būsto nuomos paslaugas.

Uždaroji akcinė bendrovė yra ribotos civilinės atsakomybės privatus juridinis asmuo, kurio kapitalas yra padalintas į dalis, vadinamas akcijomis. Uždarosios akcinės bendrovės įstatinis kapitalas turi būti ne mažesnis kaip 10 tūkstančių litų. Įstatinio kapitalo dydis yra lygus visų pasirašytų bendrovės akcijų nominalių verčių sumai.

Akcininkų teises ir pareigas nustato LR Akcinių bendrovių įstatymas, LR CK, kiti įstatymai ir bendrovės įstatai. Pažymėtina, kad akcininkai kartu su akcijomis įgyja ir turtines bei neturtines teises. Turtinės akcininkų teisės yra susiję su pelno dalies gavimu (dividendu) ir kt., tuo tarpu neturtinės akcininkų teisės siejamos su galimybe dalyvauti bendrovės valdyme.

Pažymėtina, kad remiantis LR CK 2.50 str. 1 d. uždaroji akcinė bendrovė atsako pagal savo prievoles jai nuosavybės teise priklausančiu turtu. Kadangi uždaroji akcinė bendrovė yra ribotos atsakomybės juridinis asmuo, tai ir atsiradus nuostoliams, akcininkai neturės atsakyti savo privačiu turtu, o atsiradę nuostoliai bus padengiami uždarosios akcinės bendrovės turtu.

1. PASLAUGOS CHARAKTERISTIKA

Paslauga Lietuvoje neturi adekvataus konkurento, tačiau yra fiziniai asmenys užsiimantys butų nuoma pagal verslo liudijimus. Mano įmonės teikiamų paslaugų pranašumai prieš individualių asmenų siūlomą paslaugą:

Taigi iš lentelės galima matyti jog UAB „Būsta“ suteikia savo klientams privatumą ir galimybę tvarkytis nuomojamame bute kaip nuosavame, ko negali leisti privatus asmuo.

UAB „Būsta“ galės pasiūlyti ir visiškai įrengtus butus, ir dalinai įrengtus (su būtiniausia buitine technika), ir visiškai tuščius – nuomos kaina priklausys nuo buto apstatymo ir kambarių skaičiaus (kvadratūros). Butai bus 1, 2 ir 3 kambarių.

Norint plėsti verslą neužteks vieno daugiabučio. Jei įgyvendinant verslo idėją, su pirmuoju daugiabučiu, ji pasiteisins – bus įsigyjama daugiau nekilnojamojo turto. Galima būtų pagalvoti ne tik apie naujos statybos daugiabučius, tačiau ir apie senosios statybos, renovuotus daugiabučius, kuriuose esančių butų nuomos kaina galėtų būti mažesnė nei naujosios statybos daugiabučiuose. Tokiu būdu būtų galima pritraukti daugiau mažas pajamas gaunančių žmonių.

Žinoma, paslauga turi ir trūkumų. Visų pirma investuotojams:

1. Kadangi šis verslas reikalauja didelių investicijų (atsižvelgiant į tai, jog nėra didelio nuosavo pradinio kapitalo), tai pelno galima tikėtis negreit.
2. Rizikuojama prarasti verslą laiku negražinus paskolos bankui.
3. Prisiimama atsakomybė už buitinės technikos garantinę priežiūrą.

Trūkumai nuomininkams:

1. Pakankamai didelė buto nuomos kaina naujos statybos name, ypač jei butas pilnai apstatytas baldais ir buitine technika.
2. Negalima atidėti mokesčio už buto nuomą kitam mėnesiui (jei šį mėnesį klientas neturi pinigų).

Pirmąjam daugiabučiui planuojama išleisti apie 1 000 000 lt ir butų apstatymui dar apie 300 000 lt. Taip pat apie 7 000 lt biuro įrangai. Taigi iš viso pirkimas kainuotų apie

1 307 000 lt.  Daugiabutyje būtų 10 butų, iš kurių 2 – trijų kambarių, 5 – dviejų kambarių ir 3 – vieno kambario.

Iš lentelės matyti, kad išnuomojus visus butus esančius name galima gauti 2780 lt pajamų, o per metus 33 360 lt pajamų.

Grynojo pelno tokiu atveju reiks laukti labai ilgai.

Tiriant situaciją rinkoje , būtina pažymėti, jog mūsų įmonės paslaugų vystymosi fazė yra kūrimasis, o atlikus apklausą galima teigti, kad paslaugos paklausa rinkoje yra pakankamai didelė. Tačiau kolkas negalima nustatyti, kokia rinkos užvaldymo strategija būtų priimtiniausia realizuojant paslaugą.

Žvelgiant į Lietuvos rinką – sunkoka suskaičiuoti konkurentus, nes jų gali būti labai daug, t.y. tiesiog sunku suskaičiuoti visus individualius asmenis besiverčiančius būsto nuoma pagal verslo liudijimus. Tačiau būtent jie yra didžiausi konkurentai mano verslo idėjai. Taip pat kaip konkurentus galima iš dalies pripažinti nekilnojamojo turto agentūras, tačiau nei fiziniai asmenys, nei agentūros nėra lygiaverčiai konkurentai šiai būsto nuomos idėjai. Todėl susilaikyti nuo konkurentų skaičiaus, jų dydžio, jų siūlomų paslaugų ypatybių ir silpniausių vietų vertinimo būtų visai prasminga. Tačiau galima daryti prielaidą, jog fiziniai asmenys dažniausiai rizikuoja savo finansiniu stabilumu, nes niekas negali užtikrinti, kad nuomininkai bus sąžiningi ir nepabėgs nesusimokėję.

Segmentuojant įmonės rinką išaiškėjo, jog labiausiai paklausi paslauga yra tarp miesto gyventojų. Taip yra todėl, kad jauni žmonės retai kada nori gyventi kaime, o taip pat, butų kainos kaimuose yra nepalyginamai mažesnės nei miestuose, todėl nusipirkti butą kaime yra žymiai lengviau.

Įmonės siūloma paslauga yra populiariausia tarp žmonių, kurių amžius nuo 25 iki 40 metų, tai aktualu tarnautojams, darbininkams, studentams – kitaip tariant žmonėms, kurie negauna itin didelių pajamų. Teikiama paslauga nereaguoja į madą, tautybę ar išsimokslinimą.

5. PASLAUGOS VARTOTOJŲ TYRIMAS

Paslaugos vartotojais galės būti kiekvienas asmuo, norintis išsinuomoti būstą ne trumpiau kaip metų laikotarpiui. Jis turės išgalėti sumokėti būsto nuomos kainą (už einamąjį mėnesį ir mėnesiui į priekį) ir patarnavimų mokesčius. Kadangi bus siūlomi butai nuo 1 kambario iki 3 kambarių – butus galės nuomotis tiek vieni gyvenantys asmenys, tiek šeimos su vaikais. Taip pat butus galės savarankiškai (be tėvų sutikimo) nuomotis asmenys, sulaukę 18 metų.

Vartotojų ypročiams nebus keliami reikalavimai, nes šio verslo idėja ir yra suteikti žmonėms privatumą ir galimybę nuomojamame bute jaustis kaip nuosavame. Taigi, jei iškiltų konfliktinės situacijos su kaimynais – nuomininkai turės patys iškilusius konfliktus spręsti, UAB „Būsta“ darbuotojai nesikiš į jokius kaimynų ginčus.

Sprendimą pasinaudoti teikiama paslauga turėtų nulemti sąlyga, jog nuomojamame bute klientas galės jaustis lyg nuosavame. Buto nereikės pirkti, kad būtų užtikrinta, jog klientas galės gyventi visą gyvenimą, reikės kiekvieną mėnesį mokėti nuomą. Taip pat bus suteiktas garantinis remontas buitinei technikai, kol ji pasens 10-čia metų (butuose, kurie yra pilnai apstatyti arba apstatyti iš dalies).

Šių sąlygų negali pasiūlyti nei vienas fizinis asmuo nuomojantis būstą pagal verslo liudijimą.

6. KONKURENTAI
   

Svarbiausio konkurento analizė

Mano verslas su konkurentais galėtų varžytis kokybės klausimu (žr. 5 priedą). Konkurentų kokybę vertinti sunku, nes skirtingai nuo įmonių – fizinių asmenų, besiverčiančių būsto nuoma, gali būti labai daug. Kaadngi fiziniai asmenys neperka butų dideliais kiekiais su tikslu juos nuomoti, taigi, pavieniai butai būna labai skirtingos kokybės. Tai priklauso nuo kiekvieno savininko asmeninių savybių ir požiūrio.

Marketingo veiklą taip pat galima įvertinti pakankamai žemu balu, nes fiziniai asmenys nesiekia, arba retai kada siekia patenkinti klientų norus. Atsižvelgiant į butų nuomos paklausą rinkoje – fiziniams asmenims būtų netikslinga siekti patenkinti kiekvieno kliento norus, nes tai atneštų individualiam asmeniui nuostolių. Dėl tų pačių priežasčių fiziniai asmenys nevysto ir gamybinio potencialo, nes norinčių išsinuomoti butą atsiras visada, todėl nėra prasmės gerinti paslaugos kokybę.

Finansinę konkurentų būklę galima būtų apibūdinti taip: verslo liudijimai kainuoja pakankamai brangiai, o už buto nuomą didelių pinigų niekas nenorės mokėti negaudamas atitinkamų papildomų paslaugų, pagerintų sąlygų ir pan. todėl daug uždirbti iš, sakykime, vieno buto nuomos, fizinis asmuo negali. Nors paslaugos kaina už buto nuomą ir nėra didelė (100-500 lt priklausomai nuo buto būklės, miesto), tačiau klientas dar turi sumokėti už patarnavimus ir nuomininkui susidaro nemaža suma, kai tuo tarpu buto savininkas gauna tik nedidelę dalį sumos.

Taip pat konkurentai nevisada gali organizuoti savo darbą. Neretai iškyla nenumatytų kliūčių, kai, pavyzdžiui, klientas pabėga nesusimokėjęs. Tokiu atveju buto savininkas pats turi apmokėti buvusio kliento sąskaitas ir ieškoti naujo kliento. Per paieškų laikotarpį prarandami pinigai. Taigi savininkas nevisuomet gali kontroliuoti savo verslą.

Tačiau fiziniai asmenys užima didelę dalį rinkos, nes nuomotis tiesiogiai iš žmogaus yra pigiau nei nuomotis per nekilnojamojo turto agentūras. Be to nereikia mokėti papildomų mokesčių (mokestį ima agentūros). Taigi dėl to, jog fiziniai asmenys užima pakankamai didelę rinkos dalį – jie ir yra pagrindiniai mano verslo konkurentai.

Įmonės ir konkurentų palyginimas

Nagrinėjant lentelės duomenis (žr. 6 priedą), galima palyginti įmonės ir konkurentų teikiamas paslaugas. Atsižvelgiant į lentelės duomenis, mano įmonė turi kiek daugiau pranašumų už fizinius asmenis. Visų pirma, paslaugos kokybė priklauso nuo klientų poreikių, ko negali pasiūlyti fiziniai asmenys. Klientai gali rinktis iš 1, 2 ar 3 kambarių butų, kurie gali būti tušti, iš dalies apstatyti ir pilnai apstatyti, ko negali pasiūlyti individualus asmuo turintis nuomai paruoštą tik vieną butą. Taip pat fiziniai asmenys negali suteikti papildomų paslaugų, nes jiems tai yra finansiškai nenaudinga, kai tuo tarpu mano firma suteikia garantiją buitinei technikai (iš dalies apstatytuose ir pilnai apstatytuose butuose) iki kol ji pasens 10-čia metų. Pagal patikimumą – mano įmonė taip pat turi pranašumą prie fizinius asmenis, nes pasižada neišprašyti kliento iš nuomojamo buto iki kol jis pats to nepanorės arba išprašyti tik tuo atveju jei klientas bute vykdys nusiklastamą veiklą. O fiziniai asmenys, nors ir pasirašo su klientais sutartį, tačiau bet kada gali paprašyti kliento išsikraustyti nepasibaigus sutarties terminui, taip sukeldamas nepatogumus klientams, kurie bus priversti greitu laiku susirasti naują gyvenamąją vietą.

Mano įmonė ir fiziniai asmenys turi ir panašumų šio verslo srityje. Kadangi stengsiuosi konkuruoti kokybės atžvilgiu, o ne kaina – mano ir konkurentų kainos bus apylygės. Taip pat, tiek konkurentai, tiek UAB „Būsta“ gali pasiūlyti papildomas prekes, tokias kaip buitinė technika ir baldai. Skirtumas tik toks, jog individualūs asmenys negali garantuoti, jog buitinė technika veiks nepriekaištingai ir bus nauja ar pakankamai nauja, o mano įmonė galės tai garantuoti. Taip pat nejausime konkurencijos reklamos srityje. Individualūs asmenys dažniausiai skelbimus apie buto nuomą talpina laikraščiuose ar internete, mano firma taip pat rinksis šias informavimo priemones. Kadangi verslas nebus platus (bent pradžioje, kol ims nešti pelną) – neprireiks ir išpūstos reklamos, ne kaip jau minėjau ankščiau – butų nuomos paklausa rinkoje yra pakankamai didelė. Taip pat butus nuomosime ilgam laikui, todėl atkris tikimybė, jog po kelių mėnesių teks ieškotis naujų klientų. Taigi reklama bus trumpalaikė.

7. PARDAVIMO RĖMIMAS

Kadangi mano įmonė pradžioje užims nedidelę rinkos dalį, taigi ir didelės reklamos įmonės teikiamai paslaugai neprireiks.

Apsistosiu ties skelbimais laikraščiuose, žurnaluose ir internete. Prie skelbimų bus prisegamos nuotraukos su namo ir butų pavyzdžiais, kad būsimi klientai iš karto galėtų matyti kokia būtent paslauga bus teikiama.

8. RIZIKA

Kaip ir kiekviename versle, taip ir šiame egzistuoja rizika. Rizikos faktoriai gali būti šie:

1. Klientų stygius įmonės įsikūrimo pradžioje;
2. Paikeitus įstatymams gali padidėti mokesčiai, o pakėlus butų nuomos kainas klientai gali būti nepatenkinti;
3. Visuomet iškyla gaisrų pavojus;
4. Kadnagi tai nėra iš kart didelį pelną nešantis verslas – egzistuoja bankroto pavojus;
5. Buitinės technikos gedimai (iš dalies apstatytuose ir pilnai apstatytuose butuose).

Norint išvengti nesėkmės – verslas, jo objektai ir visas turtas turi būti apdrausti , sudarytos sutartys su buitinės technikos gamintojais dėl garantinio remonto ir remonto, po garantijos termino pasibaigimo.
 

9. APIBENDRINIMAS

Pagrindinė kliūtis įgyvendinant šį verslą – finansinė situacija. Neradus investuotojų (akcininkų) bus labai sunku gauti paskolą iš banko. Atsižvelgiant į būsto, o ypač naujos statybos namų, kainas – reikia didelio pradinio kapitalo norint pradėti verslą.

Negavus pakankamo finansavimo rinkčiausi alternatyvą: pirkčiau pavienius butus skirtinguose namuose (senesnės statybos) ir nuomočiau juos kaip fizinis asmuo pagal verslo liudijimą.